Was sich spiegelt, durchschaut nicht

Derzeit bahnt sich ein großer Streit um Deutschlands Mietspiegel und deren Erstellung an. Auslöser dafür ist der Mietspiegel in Berlin, der durch ein Gericht im Stadtteil Charlottenburg gekippt wurden. Die Begründung: Der Mietspiegel ist fehlerhaft, weil er nicht unter „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ entstanden ist. Nun stellt sich natürlich die Frage, welche Auswirkungen dieses Urteil auf die anderen Mietspiegel in Deutschland hat.

Zunächst mal zur Erklärung: Der in Berlin gekippte Mietspiegel ist ein sogenannter „qualifizierter Mietspiegel“. Das bedeutet, dass er im Gegensatz zum „einfachen Mietspiegel“ nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gemäß § 558 d. BGB erstellt wurde. Was das „Wissenschaftliche“ im Detail umfasst, legt das Gesetz nicht fest. In Berlin bedeutet das die Durchführung einer repräsentative Befragung. Zu diesem Zweck wurde eine

geschichtete Zufallsstichprobe von 140.000 Mietern und 5.500 Vermietern bzw. Eigentümer (entspricht ca. 23.650 Wohnungen) gezogen. Die Informationen der Mieter wurden durch eine Face-to-Face-Befragung erhoben, die der Vermieter entweder durch eine Face-to-Face-Befragung, durch schriftliche Befragung oder als Datenbankabfrage aus den beteiligten wohnungswirtschaftlichen Unternehmen. Letztendlich wurden in Berlin 4.750 mietspiegelrelevante Interviews mit Mietern durchgeführt. Diese sollen stellvertretend für geschätzte 1 Mio. Haushalte gelten.

Problematisch ist hier die Befragung der Mieterhaushalte. Das Stichwort lautet Selektivität. Dadurch, dass die Befragung für die potenziellen Teilnehmer nicht verpflichtend ist, wie beispielsweise der Zensus 2011, kann nicht zweifelsfrei sichergestellt werden, dass die befragten Teilnehmer ein realistisches Abbild der Gesamtbevölkerung ergeben. So lassen sich bei Haushaltsbefragungen regelmäßig Verzerrungen in den Stichproben feststellen. Rentner sind z. B. häufiger anzutreffen als Berufstätige. Unterrepräsentiert hingegen sind z. B. Teilnehmer mit Migrationshintergund. Da solche Gruppen aufgrund ähnlicher sozioökonomischer Lebensumstände auch häufig ähnliche Mieten zahlen, ist nicht auszuschließen, dass die Ergebnisse einer Haushaltsbefragung durch den systematischen Ausschluss einer dieser Gruppen verzerrt werden. Eben dies ist auch bei der Mieterbefragung zur Erstellung des Mietspiegels in Berlin zu vermuten.

Die Kritik vom Dortmunder Statistiker Walter Krämer ist also durchaus berechtigt, auch wenn ich einer seiner Vermutungen über die Ursachen, nämlich die mangelhaften Statistikkenntnisse von Soziologen und Geografen, die häufig mit der Erstellung des Mietspiegels beauftragt würden, hier entschieden widersprechen muss.

Und wie steht’s um den Kölner Mietspiegel?

Zunächst einmal musste ich feststellen, dass die zur Verfügung gestellten Informationen über den Kölner Mietspiegel im Vergleich zu seinem Berliner Pendant eher spärlich sind. In der Hoffnung mehr über die Systematik der Erhebung und Erstellung zu erfahren, habe ich mir für 3,50 € den aktuellen Mietspiegel bei seinem Herausgeber, der Rheinischen Immobilienbörse e. V. bestellt. Zu bekommen ist er außerdem noch beim lokalen Mieterverein und beim Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, unter deren Beteiligung er auch erstellt wird. Weitere, bei der Erstellung beteiligte Organisationen sind:

  • Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen
  • Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern Köln e.V.
  • Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen
  • Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Köln
  • Immobilienverband Deutschland IVD
  • Verband der Immobilienberater, Makler Verwalter und Sachverständigen Region West e.V.

Das wichtigste Vorweg: Der Kölner Mietspiegel ist ein sogenannter „einfacher Mietspiegel“. Das bedeutet, dass er keinen besonderen (wissenschaftlichen) Anforderungen unterliegen muss.

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. (§ 558c d. BGB)

Aus einer rein rechtlichen Perspektive ist der Kölner Mietspiegel dadurch weniger angreifbar als der Berliner Mietspiegel, da er lediglich von den Interessenvertretern (Mieterbund und Haus- und Grundbesitzerverein) und der Stadt anerkannt werden muss. Das sagt jedoch nichts über die Qualität oder die Richtigkeit seines Inhalts aus!

Um dieser wiederum beurteilen zu können, muss man einen näheren Blick auf die Erhebung der Mieten werfen. Diese erfolgt alle zwei Jahre durch die Arbeitsgemeinschaft Mietspiegel. Die Daten für den Mietspiegel stammen von den oben genannten beteiligten Organisationen. Anhand eines Erfassungsbogens, der z. B. durch den HUG oder den Mietverein in Umlauf gebracht wird, werden die angepassten Werten der vergangenen vier Jahre und die der Neuvermietungen erhoben. Es handelt sich um Nettokaltmieten pro m², also ohne Neben- oder Energiekosten. Ausreißer werden dabei gekappt, oben wie unten. Das bedeutet, dass Mieten, die vergleichsweise extrem hoch bzw. extrem niedrig sind, aus der Analyse ausgeschlossen werden. Die Arbeitsgemeinschaft gibt an, dass mit den Daten 60% des Marktes dargestellt werden. Ausgewertet wurden dafür ca. 20.000 Mietverträge. Weitere in den Daten abgebildete Merkmale sind die Lage, Baualtersklasse und Ausstattungsmerkmale.

Viel mehr Informationen zur Erhebung und Stichprobenziehung lassen sich ohne weiteres auch nicht finden. Im Gegensatz zum Mietspiegel Berlins, dessen methodische Erläuterung schon über 80 Seite umfasst, fallen die hintergründigen Erklärungen zum Kölner Mietspiegel karg aus. Das Dokument selbst umfasst lediglich 4 Seiten. Es ist jedoch zu Vermuten, dass die Erhebung der Mieten durch eine Kombination aus Befragung mittels Erfassungsbogen und Datenbankabfrage zustande kommt. Über Qualität und Repräsentativität sagt dies allein jedoch wenig aus.

Fakt ist: Der Kölner Mietspiegel besteht in dieser Form seit 1974, er kostet die Stadt keinen Cent und ist auch aufgrund der Tatsache, dass es sich um einen einfachen Mietspiegel handelt, rechtlich abgesichert. 

Ein viel gravierendere Missstand versteckt sich hinter folgender Formulierung „Die Mieten datieren aus den angepassten Werten der vergangenen vier Jahre und aus Neuvermietungen“. Das bedeutet, dass in die gesamte mietspiegelrelevante Erhebung nur neue Mietverträge und jene, deren Nettokaltmiete sich in den letzten vier Jahren verändert hat, einfließen. Bestandsmieten aus älteren Verträgen, die häufig viel niedriger sind, werde so aus der Erhebung ausgeschlossen und befeuern damit die Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmieten. Diese wiederum dienen als Spielraum für die Festlegung neuer Mieten. Da Mieten in der Regel (zumindest in letzter Zeit) ausschließlich steigen, wird diese Aufwärtsspirale damit noch befördert. Dämpfend könnte hier die Ausweitung des Zeitraums von vier auf acht oder mehr Jahre wirken.

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