Wem gehört die Nachbarschaft?

Ein seit Jahren unbebautes Grundstück im stark nachgefragten Szeneviertel. Eine umfassend sanierte Fassade umringt von Häuser, von denen der Putz herabfällt. Ein leerstehendes Kaufhaus in einer belebten Einkaufspassage. Ein Wohnungsangebot weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Immer wieder gibt es Wohnungen, Immobilien und Grundstücke, die in in Anbetracht ihres jeweiligen Umfelds ungewöhnlich erscheinen. Eine mögliche Erklärung kann ein Blick hinter die Kulissen liefern: auf die Eigentümer, deren Handlungsmöglichkeiten und Strategien im Umgang mit Immobilien.

Die nachfolgenden Gedanken bauen zu großen Teilen auf Befunden meiner Dissertation zur Gentrifizierungsforschung in Deutschland auf. Den sozialen Wandel können wir über Erhebungen und kommunale Statistik vergleichsweise gut abbilden. Auch zur Erfassung von Mietentwicklungen, Sanierungen und Neubauvorhaben haben wir geeignete Instrumente. Worüber wir bisher nur sehr wenig wissen sind die jeweiligen Eigentümer der Immobilien eines Stadtteils. Sie entscheiden darüber wie hoch die Miete ist, ob die Wohnung saniert wird, ob sie verkauft werden soll und welche Personen letztendlich dort einziehen. In der Summe und im Zeitverlauf haben all diese Entscheidungen Einfluss darauf, wer in welchem Teil der Stadt wohnen kann, wie sich die Stadtteile entwickeln und wie einzelne Immobilien zu ihrem Umfeld „passen“ (oder eben nicht). Informationen darüber, welche Eigentümer aus welchen Motiven welche Entscheidungen treffen, sind bisher rar.

In vielen Bereichen der soziologischen und geografischen Stadtforschung sind die Eigentümer von zentraler Bedeutung, um die Mechanismen des sozialen und baulichen Wandels von Stadtvierteln zu erklären. Sie finden überall dort Erwähnung, wo es um die Zusammenhänge zwischen baulichen, immobilienwirtschaftlichen und sozialen Entwicklungen in einem Stadtteil geht. So benennen Studien zum Wandel von Nachbarschaften und zu Gentrification die Immobilieneigentümer als einflussreiche Akteure auf die bauliche und soziale Situation im Gebiet. Trotz dieser Bedeutung werden deren Perspektiven nur selten in die empirische Erhebung mit einbezogen. Zurückzuführen ist das u.a. auf einen Mangel an Transparenz, der nicht nur die Eigentümerstruktur, sondern weiter Teile des Wohnungsmarkts betrifft.

Warum sind Eigentümer so bedeutsam?

Zunächst gibt es nicht DEN Eigentümer. Vielmehr lassen sich verschieden Eigentümertypen unterscheiden. Die Differenzierung kann dabei entlang des Grades der Professionalisierung vorgenommen werden: handelt es sich bei einem Wohnungseigentümer um eine private Person, die nur eine einzelne Wohnung besitzt, oder um ein Unternehmen, dass viele Wohnungen besitzt? Handelt das Wohnungsunternehmen gemeinnützig, ist es genossenschaftlich organisiert oder ist es eine Aktiengesellschaft? Hat das Unternehmen eine lokale Anbindung (und Verantwortung) oder ist es ein global agierender Konzern? Wie renditeorientiert handelt der Eigentümer?

Diese Fragen sind entscheidend, wenn es darum geht die Handlungslogiken und den Umgang des Eigentümers mit seinen Beständen nachzuvollziehen. Dabei können sowohl private Einzeleigentümer als auch Wohnungsunternehmen „professionell“ agieren. Für einzelne Stadtteile sind letztere jedoch bedeutsamer, insbesondere dann, wenn sie große Mengen an Wohnungen in einem Stadtteil besitzen.

Im Gegensatz zu privaten Einzeleigentümern haben große Konzerne einen besseren Zugang zu Kapitalmärkten, können also auch Fremdkapital nutzen um dieses in die Bestände zu investieren (z.B. für Sanierungen) oder um neue Wohnungen zu bauen. Je mehr Wohnungsbestände ein solches Unternehmen in einem Stadtteil besitzt, desto flächendeckender können dort bauliche und immobilienwirtschaftliche Aufwertungen umgesetzt werden. Diese wiederum wirken sich auch auf die Sozialstruktur des Gebiets aus, da durch Mieterhöhungen der Zugang für einkommensschwächere Gruppen begrenzt wird.

Weiter kann unterstellt werden, dass professionelle Immobilienfirmen einen besseren Marktüberblick haben, daher auch entsprechend auf die jeweils lokalen Marktentwicklungen reagieren. Wird ein Stadtteil also stärker nachgefragt, sodass dort die Mieten steigen, wird ein professioneller Akteur dies früh merken und entsprechend handeln. Das kann sich z.B. in Mietsteigerungen, Sanierungen oder auch dem Verkauf von Wohnungen äußern. Auch hier gilt wieder: Je höher der Anteil professioneller Eigentümer in einem Gebiet ist, desto mehr Wohnungen sind tendenziell von diesen Maßnahmen betroffen und desto stärkere soziale Umwälzungen sind im Gebiet zu erwarten.

Was folgt?

Um soziale und bauliche Veränderungen in einem Stadtteil besser verstehen und erklären zu können, ist demnach entscheidend, welche Eigentümertypen in welchem Umfang Wohnungsbestände im Gebiet halten und welchen Handlungslogiken diese folgen. Eine starke räumliche Konzentration der Bestände in den Händen einiger weniger renditeorientierter und professioneller Eigentümer kann in der Tendenz zu sehr dynamischen baulichen Aufwertungsprozessen und sozialen Umwälzungen hin zu einer statushöheren Bevölkerung führen.

Um jedoch überhaupt eine angemessene Unterteilung der z.T. sehr heterogenen Eigentumssituationen vornehmen zu können, muss zunächst einmal ein Überblick über verschiedene Eigentümertypen erarbeitet werden. Erste Schritte in diese Richtung unternehmen Studien zur Gentrification (z.B. Wießner 1990; Glatter 2007). Darauf aufbauend können deren Handlungsstrategien im Umgang mit Immobilien ergänzt werden, wie z.B. für Immobilienfonds bereits geschehen (z.B. bei Uffer 2014). Vielversprechend ist auch das aktuelle Rechercheprojekt „Wem gehört Hamburg?“ von correctiv.org in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Abendblatt und dem Mieterbund Hamburg.

Quellen

Glatter, J. 2007: Gentrification in Ostdeutschland – untersucht am Beispiel der Dresdner Äußeren Neustadt: Institut für Geographie der Technischen Universität Dresden.

Uffer, S. 2014: Wohnungsprivatisierung in Berlin. Eine Analyse verschiedener Investitionsstrategien und deren Konsequenzen für die Stadt und ihre Bewohner. In A. Holm (Hg.), Reclaim Berlin. Soziale Kämpfe in der neoliberalen Stadt, 64–82.

Wießner, R. 1990: Soziale und strukturelle Folgen von Modernisierung in in- nenstadtnahen Gebieten. In J. Blasius, J. Dangschat (Hg.), Gentrification. Die Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete. Frankfurt a.M., New York: Campus.

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